QUANTO COSTA UN TERRENO EDIFICABILE A MILANO?

QUANTO COSTA UN TERRENO EDIFICABILE A MILANO?

Indice interno  all’articolo:

• Strumenti di indagine e strumenti di sviluppo
• Cosa da fare per individuare il corretto terreno edificabile su Milano
• Trova con noi, o vendi con noi un terreno oppure un immobile su Milano
• Sei interessato ad acquisire  un terreno o immobile? compila il modulo
• Sei interessato a vendere un tuo terreno o immobile? compila il modulo
• Terreni edificabili considerazioni generali su tutto il territorio nazionale Italiano
• Tempo : prendetevi un anno di tempo.
• Indagine sui  prezzi dei terreni edificabili a Milano
• Mercato immobiliare di pregio e non solo.
• Zone della municipalità 1 ( Municipio 1 di Milano) milanese e relative quotazioni.
• Territorio di Milano dove sono presenti migliori occasioni di acquisto e investimento ( immobili e terreni )
• Elenco completo dei comuni della provincia di Milano e le migliori attività edilizie di qualità in corso ( Nuovo articolo)

quanto costa un terreno edificabile a Milano? il costo è attorno  è attorno ai 500-900-1000 euro /mq.

Quanto invece costa costruire oggi a Milano ?Siamo attorno ai 2500 euro a mq, la conseguenza è che i prezzi delle case nuove sono alle stelle, in quanto gli “standard” qualitativi sono saliti moltissimo a causa della crisi delle materie prime, dovute a fattori, abbastanza noti a tutti, e probabilmente solo di natura speculativa. Ma di questo parleremo nei prossimi articoli.

STRUMENTI DI INDAGINE E STRUMENTI DI SVILUPPO

“Occorrono nuovi   strumenti essenziali, compresi quelli tecnologici, per compiere la mission. Non correre, rifletti e sii consapevole. Se hai già fatto investimenti immobiliari saprai, la differenza tra cialtrone che si atteggia a Franco Califano di noaltri e investitore serio. La reale operazione immobiliare non è un continuo scambio di compravendite in casa per poi spartirsi la rendita. Tale mercato prima o poi viene sopraffatto dai mercati esteri ed investor esteri che se entrano in possesso di un “filotto”, la tua testa salta.

Non è come fare acquisti al centro commerciale, dove tutto è già confezionato. L’approccio “chiavi in mano” non è più realistico. Le aziende possono chiudere da un giorno all’altro e il mercato è incerto. Accogli il dubbio come tuo alleato e pianifica il tuo progetto immobiliare in modo oculato. Non essere affrettato e, soprattutto, non sottovalutare l’importanza di un piano solido. Intorno a te, ci sono persone che possono approfittare della tua fretta, della tua temporanea difficoltà economica e della tua distrazione. Sii consapevole che c’è chi fa del “furbo” il proprio mestiere.

Se volete verificare chi, compra realmente immobili o chi lo dice ma non lo fa  è sufficiente individuare gli indirizzi e fare semplici visure catastali dal costo di soli 1,35 euro, se nell’arco di un anno non trovate nessun nome che corrisponde al nome ad esempio di Santuzzo Salantuzzi  di noaltri, significa che il soggetto non compra e non vende ma è un intermediatore camuffato da “compratore” attenzione a questi pagliacci. Per individuare le micro operazioni immobiliari è sufficiente consultare i resoconti della “commissione paesaggio” del comune di appartenenza dell’immobile. Da quella documentazione si ottengono informazioni sufficienti per sviluppare un indagine superficiale senza bisogno di invadere nessuna privacy. Basta osservare e confrontare i dati per capire se qualcosa “non torna”. Ti ricordo l’elenco dei reati immobiliari cui si può essere inquisiti. Si tratta di informazioni generiche cui si fa riferimento ad una letteratura bibliografica sulle leggi piuttosto vasta

1. Frode immobiliare: Questo può includere frodi nella compravendita di immobili, come falsificare documenti, contraffare firme o mentire sui dettagli di una transazione immobiliare.
2. Appropriazione indebita: Questo si verifica quando qualcuno si appropria indebitamente di denaro o proprietà legati a transazioni immobiliari, come un agente immobiliare che ruba i fondi del cliente.
3. Associazione a delinquere immobiliare: Coinvolge l’associazione di più individui per condurre attività illegali nel settore immobiliare, come organizzare frodi o truffe immobiliari su larga scala.
4. Truffa ipotecaria: Questo reato coinvolge l’ottenimento fraudolento di un mutuo o l’inganno relativo a condizioni di prestiti ipotecari.
5. Truffa nell’ottenere finanziamenti per l’edilizia: Si tratta di ottenere in modo fraudolento finanziamenti o prestiti per progetti edilizi basandosi su informazioni false o ingannevoli.
6. Sfruttamento di immobili vuoti: Questo può includere l’occupazione illegale di proprietà altrui, notoriamente conosciuta come “occupazione abusiva”.
7. Speculazione edilizia abusiva: Si tratta di costruire o ristrutturare edifici senza le autorizzazioni necessarie o in violazione delle normative edilizie locali.
8. Frode catastale: Coinvolge la manipolazione o la sottostima del valore di una proprietà per evitare di pagare tasse o imposte sul trasferimento immobiliare.
9. Abuso di fiducia nell’amministrazione di beni immobili: Questo reato può coinvolgere amministratori o gestori di beni immobili che si comportano in modo fraudolento o inappropriato nell’amministrazione dei beni dei proprietari.

Il punto 8 potrebbe essere quello rintracciabile con maggiore probabilità. Ammettiamo che una società immobiliare   di nome K  si divida un due società immobiliari di nome A e B , una società immobiliare trattiene  l’immobile ALFA. Le due società si mettono d’accordo per sottostimare il valore di un immobile, successivamente A vende a B riducendo cosi il carico fiscale.

Riepiloghiamo: K è interfaccia di A e B  Perché  ha generato A e B ma gli amministratori che spesso sono unici, da uno diventano 2, è probabile che gli amministratori, siano parenti, questo consente nella medesima famiglia di ridurre il carico fiscale e che uno dei 3 oppure, uno di loro è un avvocato. Questo gli consente di agire , sapendo quando e come agire. Un altro metodo per ridurre il carico fiscale è, dichiarare dismesso un immobile. Questo  rende vulnerabili edifici ed aree  ad essere vendute verso una società immobiliare di speculazione “residenziale”. Combinazione la società che compra con un valore inferiore, è la società A oppure B che guarda caso deriva da K. Bingo! Tuttavia nessuno vieta a tre fratelli spartirsi il malloppo ma se la stima dell’immobile si abbassa del 50 o dell 80%,  “gatta ci cova”. Il resto esula dalla nostra competenza e riguarda le procure.

Gatta ci cova da dove deriva ?

L’espressione “Gatta ci cova” è un modo di dire italiano che indica una situazione in cui si sospetta che ci sia qualcosa di nascosto o che si stia preparando qualcosa di segreto. L’origine di questa espressione è incerta, ma ci sono alcune teorie che cercano di spiegarla.

Una delle teorie più diffuse fa riferimento al comportamento delle gatte quando stanno per partorire. Prima del parto, una gatta tende a cercare un posto appartato e tranquillo in cui nascondere i suoi cuccioli. Questo comportamento è spesso interpretato come un segno che “qualcosa sta per succedere” o che “c’è qualcosa di nascosto”. Di conseguenza, l’idea è che l’espressione “Gatta ci cova” sia nata da questa analogia tra il comportamento delle gatte e la preparazione di qualcosa in segreto da parte di una persona.

Tuttavia, è importante notare che l’origine di molte espressioni idiomatiche non è sempre chiara e può variare a seconda delle fonti. L’etimologia esatta potrebbe non essere mai stata registrata o potrebbe essere andata persa nel corso dei secoli. Quindi, mentre questa spiegazione è plausibile, non c’è una certezza assoluta sulla sua origine.

COSE DA FARE PER INDIVIDUARE IL CORRETTO TERRENO EDIFICABILE SU MILANO

1. Osservatorio del Mercato Immobiliare: Molte città e regioni in Italia mantengono un osservatorio del mercato immobiliare che raccoglie dati sul costo dei terreni edificabili. Potresti cercare se Milano ha un tale osservatorio e accedere ai loro dati o rapporti.
2. Agenzie Immobiliari: Le agenzie immobiliari locali possono avere informazioni aggiornate sui prezzi dei terreni edificabili a Milano.
3. Siti Web Immobiliari: Siti web come Idealista, Immobiliare.it, e Tecnocasa spesso elencano terreni edificabili in vendita e possono darti un’idea dei prezzi di mercato.
4. Ufficio del Catasto: Puoi contattare l’ufficio del catasto di Milano o accedere al loro sito web per ottenere informazioni sui valori catastali dei terreni edificabili nella zona.

Per quanto riguarda il software o le tecnologie per le stime dei terreni edificabili, puoi considerare le seguenti opzioni:

1. Software GIS (Sistemi Informativi Geografici): Strumenti come ArcGIS, QGIS o Google Earth Pro possono aiutarti a mappare e analizzare le proprietà dei terreni edificabili e calcolare le stime dei valori in base a vari parametri.
2. Servizi di Valutazione Immobiliare: Alcune aziende offrono servizi di valutazione immobiliare basati su algoritmi e dati di mercato. Tali servizi potrebbero essere utili per ottenere stime approssimative dei valori dei terreni edificabili.
3. Machine Learning e Intelligenza Artificiale: Alcune aziende sviluppano modelli di machine learning per la valutazione dei terreni edificabili. Questi modelli possono utilizzare dati storici e attuali per fornire stime più precise.

TEMPO: PRENDETEVI UN ANNO DI TEMPO .

Quando decidete di acquistare un terreno prendetevi un anno di tempo per fare delle pre-analisi sul territorio, Nel caso di Milano occorre prendervi del tempo per scegliere la zona. Milano è suddivisa in  9 municipi, andate sempre ai consigli comunali che sono aperti al pubblico da cui potete ottenere dati informazioni notizie, depliant  agli ingressi degli uffici. Frequentate le  biblioteche pubbliche dove spesso trovate iniziative su conferenze di urbanistica ed altri dati presenti negli uffici pubblici. INFORMATEVI. Più siete informati e meno siete fregati, meno siete informati e più siete fregati.

Prima di cercare di capire  “quanto costa un terreno edificabile” a  Milano , oltre al dato statistico generale dovete capire quanto costa un terreno edificabile in ogni singolo municipio e successivamente andare a vedere per ogni singola zona commerciale cosa sta accadendo. Attualmente le zone di  maggiore trasformazione urbanistica sono nel municipio 5 e 6 e in tutte quelle zone dove sono presenti gli scali ferroviari, che parzialmente verranno dismessi o interrati. Lo scalo merci Bovisa è in totale dismissione e sono in corso parecchie iniziative immobiliari. Chi acquista adesso in quelle aree, otterrà certamente dei vantaggi negli anni successivi. La speculazione edilizia ricordatevi ” non dorme mai”.

Prima del terreno controllate i prezzi degli immobili, da cui estrapolare il costo  del terreno. Avrete cosi un ordine di grandezza generale del costo del terreno se in quel punto non ci fosse l’immobile. Lo definiamo costo del terreno virtuale.

Prezzi case Milano prezzi terreni Milano – fonte.. 1 Corriere della Sera Milano – Economia – 

https://milano.corriere.it/notizie/economia/23_settembre_28/quanto-costa-oggi-costruire-a-milano-ecco-i-motivi-per-cui-i-prezzi-delle-case-nuove-sono-destinati-a-salire-ancora-f22b5300-2795-4440-9749-431d23331xlk.shtml?fbclid=IwAR05I2nwSz2V13KJrqLmXk8ddnoH-bGwaGsihUYnr9KEv-bS0P4QGFgoQKM

INDAGINE SUI PREZZI DEI TERRENI EDIFICABILI A MILANO.

Che cosa dovete fare per capire i prezzi delle case nelle zone di Milano? Ovvero cosa dovete fare per capire quali sono i prezzi delle case sulla base delle diverse zone di Milano ?  La prima cosa che dovete fare e individuare in quanti municipi la città è suddivisa. Dovete farvi le domande giuste.

In quanti municipi è suddivisa la città di Milano ? 

Milano è suddivisa in 9 municipi e fino a qua ci siamo. Dove potete vedere la mappa ufficiale della suddivisione in municipi? Il link più comodo come sempre in questo caso è il link di wikipedia. Tuttavia qualora  il link dovesse scadere abbiamo  rifatto una nuova    mappa dei municipi per essere sicuri che sia possibile leggerla e l’abbiamo rielaborata. Abbiamo poi fatto un altra cosa ma la vedrete, nei prossimi articoli.    Ecco il collegamento  potete trovarlo cliccando qui : SUDDIVISIONE DEI MUNICIPI DI MILANO 

Qui potete verdere la mappa incorporate nel sito in base al link ( tale mappa non è archiviata nel nostro server)

Quando avrete ben chiara la suddivisione dei municipi di Milano, potete scegliere una zona. Ogni zona ha delle varianti nei costi e questo si può scoprire solo andando ad analizzare a campione un flusso dati che va da 10 a 100 unità. Cosa molto facile da fare perché ci sono ormai numerosi siti internet che espongono i prezzi delle abitazioni sulla base dei mq ed espongono anche dove è ubicato l’appartamento, oppure il terreno. Siccome noi stiamo indagando i terreni, qui analizzeremo i terreni.

MERCATO IMMOBILIARE DI PREGIO E NON-QUOTAZIONI IMMOBILIARI RISPETTO ALLA POSIZIONE CENTRALE MILANO

Cosa è un immobile di pregio ?

L’immobile di pregio è un fabbricato residenziale o avente altre funzioni che possiede caratteristiche di alta qualità, legata al tipo di materiale, alla posizione in città, ed alla sua storia ed oggi il pregio è anche dato dalle caratteristiche di sostenibilità.

Il pregio è anche dato dalla qualità architetturale, dal tipo di progetto dalla modernità delle tecnologie costruttive recenti, oppure dal fatto che sia antico ma ben riconfigurato e ristrutturato secondo caratteristiche di sicurezza energetica sismica e sugli impianti. Forse non tutti sanno ad esempio che gli immobili di  Milano in corso  Vittorio Emanuele, hanno facciate originali ma gli interni sono tutti stati rifatti in acciaio e cemento armato. Potrebbe essere considerata un area totalmente  finta sul piano dell’etica architettonica, ma è considerata un area di alto pregio anche per il rinnovamento strutturale che ha ottenuto sia dopo la seconda guerra mondiale in cui l’intera area è stata rasa al suolo dai tedeschi e americani, che nelle fasi successive di rinnovamento. Basta pensare all’edificio della rinascente che è un classico post-modern.

Secondo una fonte autorevole che citiamo in basso nelle note abbiamo diversi valori. Ma prima occorre considerare il flusso di valori sia sui terreni che su altri aspetti, sulla base delle singole aree urbanistiche e non sulle municipalità. Tuttavia possiamo estrarre una quota mediana per ogni municipalità di Milano. Ora partiamo dalla più ricca che è l’area 1 dove le variazioni sono limitate ma , occorre fare attenzione perché ai confini delle altre  municipalità i valori si intensificano.

ZONE DELLA MUNICIPALITA 1 E RELATIVE QUOTAZIONI IMMOBILIARI

La municipalità 1 in realtà si suddivide in altre due macro aree radiali, la prima area radiale vede i costi dei terreni ed immobili ad alta intensità i cui dati in tabella, per cui se voglio sapere quanto costa un terreno o  un immobile nella zona “Cordusio” basta legger la nostra tabelle ed abbiamo dei parametri aggiornati in base ai dati di una società immobiliare. Dati che sono confrontati continuamente con quelli dell’agenzia del territorio per valutarne l’eventuale differenza e criticità temporanea.

La prima macro area della Municipalità 1 di Milano è composta da 12 zone, le zone pià centrali sono due . Cordusio e Duomo sono le zone più centrali di Milano, ma i valori hanno il medesimo  valore di tutte le altre 12 zone. Ecco l’elenco delle 12 zone della  Municipalità 1 di Milano.

1. Cordusio
2. Duomo
3. Parco Sempione
4. Castello
5. Brera
6. Parco Montanelli
7. Quadrilatero
8. San Babila
9. Missori Corso Italia
10. Carrobbio
11. Sant’Ambrogio
12. Magenta Monti Pagano

Ogni zona è suddivisa a sua volta in isolati urbani, ed ogni isolato ha caratteristiche diverse all’interno dei quali si possono verificare opportunità o criticità. Pensiamo a eventi occasionali come piogge, o incendi che possono temporaneamente rallentare il mercato nelle specifiche aree. Allora prima di analizzare le zone occorre esaminare lo spettro dei rischi.

Quale è il territorio di Milano? e dove sono le migliori occasioni di acquisto al perimetro ? 

Milano non è solo il territorio politico con le 9 municipalità, ma è anche l’Hinterland. Milano si estende su tutta l’area metropolitana, ergo dove arrivano le metropolitane e i mezzi dell’atm. I mezzi atm ad esempio hanno capolinea tra Milano e Lodi e da Lodi tornano su Milano. Quindi a sud di Milano l’area metropolitana si estende fino a Lodi e cosi via. Ma per semplificare e per avere un dato immediato è logico ed intuitivo che i comuni dell’area metropolitana siano quelli immediatamente confinanti con l’area del perimetro politico della città di Milano. Ad esempio a sud abbiamo San Donato Milanese.   In senso orario da San Donato Milanese abbiamo i seguenti comuni che corrispondono con la “provincia”.

Quali sono invece i comuni che “confinano con Milano”?

I comuni che  confinano con il perimetro politico della città di Milano sono i seguenti. ( Seguite google maps e non vi sbagliate )

Ma ecco l’elenco delle città confinanti con il comune di Milano in senso orario da Nord.

1. Cinisello Balsamo,
2. Sesto San Giovanni
3. Cologno Monzese
4. Vimodrone
5. Segrate
6. Mezzate
7. Ponte Lambro
8. San Donato Milanese
9. Macconato
10. Quinto Sole
11. Noverasco
12. Quinto Stampi
13. Rozzano
14. Assago
15. Buccinasco
16. Corsico
17. Cesano Boscone
18. Settimo Milanese
19. Pero
20. Baranzate
21. Bollate
22. Novate Milanese
23. Cormano

Interrogativi frequenti:

Le domande frequenti  che  circolano di solito per poter individuare il terreno migliore per il migliore affare, sono articolate in pochi gruppi. Cercheremo qui attraverso anche dati statistici e successivi articoli  di ottenere dei risultati ottimali.

Quali sono i comuni dell’Hinterland  milanese con maggiori opportunità immobiliari?

Come si costruisce una  operazione immobiliare a Milano?

Chi controlla la città sul piano immobiliare?

( elenco delle società immobiliari Milanesi e da quanto tempo operano su Milano e soprattutto da “dove arrivano gli AD e come sono connessi con i sistemi bancari- dossier in corso )

Come sono stati utilizzati i soldi di Expo? e perché expo può essere considerata una piattaforma da cui sono sorte orde di speculazioni immobiliari?

Chi gestisce il PGT di Milano e quali sono i possibili conflitti di interessi che si sono avuti tra il 20001 ed il 2023 su Milano?

C’è un elenco di assessori all’urbanistica di Milano e nominati da quale partito? tra il 1990 ed il 2023?

Quali sono le società immobiliari che stanno realizzando operazioni immobiliari a Milano  in questo periodo ?  ( 2023 )

Quanto costa invece un terreno edificabile in provincia di Milano ?

Quanto costa  in media un terreno edificabile in Lombardia?

Quale è stata la curva di aumento dei costi dei terreni edificabili a Milano?

News notizie e domande correlate

News Notizie : Nuovi progetti per NEW YORK per ridurre i costi delle abitazioni.

Comuni  hinterland con maggiori opportunità immobiliari!

11-comuni-piu-economici-dove-acquistare-un bilocale o trilocale
Comprare casa nell’hinterland, si ma dove?

Diciamo che noi sconsigliamo attualmente di comprare a Milano perché i prezzi sono pompati da una bolla immobiliare che prima o poi esplode. Sconsigliamo anche tutti o comuni dell’Hinterland perché ormai compromessi sul piano estetico urbanistico e della qualità abitativa e sociale. Consigliamo quella che possiamo chiamare la terza cintura o le altre provincie. Se proprio dovete rimanere a Milano, attualmente la posizione migliore è certamente Chiaravalle. Su Milano c’è anche una scarsità di attici perché nuovi edifici e nuove ristrutturazioni in tal senso sono veramente poche , attualmente in questi mesi se ne contano solo 10, gli altri edifici sono occupati; mancano anche i Loft, perché sebbene in alcune aree ne abbiamo ristrutturati parecchi, sia nell’Hinterland che in città gli urbanisti incapaci di bloccare certe tendenze hanno fatto scempio di opifici.

Per chi lavora a Milano e deve andare obbligatoriamente in ufficio, sconsigliamo la prima cintura, ma è meglio andare nella terza cintura di comuni. Ad esempio a Sud occorre evitare San Donato Milanese ma muoversi verso Melegnano o meglio Lodi, Crema o Cremona. Chi ha comperato in quelle zone attorno al 2010, ha ottenuto risparmi su mutui e riduzione costi  energetici e di logistica  ( Cibo e spese ) perché i prezzi in specifiche zone sono anche più bassi. Su base statistica ( ISTAT) abbiamo visto che attualmente le zone migliori sono Mantova  e Sondrio. Nel prossimo articolo spiegheremo perché le zone Migliori sono Mantova e Sondrio. Per chi gioca a Monopoli Milano è sempre una buona piazza. Ma occorre  osservare. City Life che è stato lo scempio urbanistico peggiore del secolo, in quanto da oggi in poi si può solo migliorare, non è ancora saturo e stanno già “concessionando”  nuova volumetria in via Domodossola.

AUTORE:

L’autore è Alberto Mei Rossi , si occupa di architettura dal 1989, ha scritto numerosi saggi e partecipato a conferenze di architettura. Si occupa di arredamento architettura d’interni decorazione d’interni ed urbanistica. Progettista noto di alberghi assieme ad architetto Ramstein  Willi ( Sheraton Hilton) negli anni 90-2000. Con archiram ha predisposto un apparato di divulgazione dell’architettura, che contiene un progetto di start up per realizzazione di rivista di architettura.

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MODULO DI RICHIESTA/OFFERTA IMMOBILIARE

1) Trattasi di un modulo semplice, non devi fare altro che descrivere l’immobile che  offri/cerchi, inserendo  mq; particella catastale; e foglio di mappa; costo/prezzo orientativo.

2) per chi  compra invece  indicate nel modulo  una zona orientativa ( anche fuori dal confine politico della municipalità interna di Milano)- se cerchi un immoibile in uno  specifico municipio, facci sapere il numero del municipio. Se leggi l’articolo troverai la mappa “municipale” dei municipi di Milano, è sufficiente sceglierne uno o due.  Sia per chi vende che chi compra se il prodotto immobiliare si trova fuori dal municipio MIlanese, è necessario indicare la località. Ad esempio “cercho offro terreni edificabile o immobile a Cornaredo in via “Sempronio” 222 .

3) per evitare spam robot , occorre ovviamente rispondere alla domanda sul codice ricevuto per e mail, il codice deve essere richiesto per e mail scrivendo a  immobili@archiram.com – cosi facendo potete compilare il modulo comodamente senza quei noiosi chapta che spesso non funzionano.